임대차 계약시 감액등기 요구하자.

안녕하세요~ 태니밀리언 입니다.

오늘은 임대차 계약할때 주의사항 한번 알아볼까 합니다~

전세로 임차해서 들어갈때 대부분은 깨끗한 물건으로 들어가실 텐데 간혹 내가 낸 전세금으로 일정액을 임대인의 대출액을 상환하고 들어가는 경우가 있을거에요.

감액등기란 은행에서 근저당권으로 잡은 채권 최고액을 일정금액내로 줄이는 등기를 하는것인데요,

왜 해야 하는지 자세히 살펴 보겠습니다.

근저당 :
계속적인 거래관계(去來關係)로부터 발생하는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물(擔保物)이 부담하여야 될 최고액(最高額)을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위안에서 담보하는 저당권(抵當權)이다(민법 제357조)

저당권 :
저당권자는 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.(민번 제 356조)

대출 받은 사람 입장에서 정리하면 저당권은 물건(주택)을 담보로 하여 일정 금액을 확정하여 대출 받은 것이고 근저당은 최고액을 산정해 두고 그 안에서 약정 기간까지 내가 편한대로 쓸수 있는 즉 마이너스 통장과 비슷한 개념 입니다.

근저당권은 현재 대출금을 쓰고 있지 않아도 대출받은 상태로 되어 있습니다. 은행들은 효력 발생을 위해 등기를 해둡니다.

그럼 임차인 입장으로 다시 돌아와서 정리 해 보겠습니다~

만약 주택을 대출 받은 집주인이 근저당권을 설정하여 쓰고 있다면 2억을 받아 쓰고 있는데 임차인의 보증금 1억 2천만원으로 상환하는 것을 조건으로 계약을 했습니다. 잔금일에 은행으로 임차인도 가고 임대인도 가고 중개인도 같이 가서 돈을 갚았어요! 임차인은 당연히 갚은 줄 알고 들어가겠죠? 내 눈앞에서 갚았으니까요.

그런데 여기서 감액등기를 않하면 어떤 문제가 발생할까요?

채권최고액이 줄어들지 않았죠? 즉 마이너스 대출 받을 수 있는 한도가 그대로 있다는 것이고 임대인이 돈을 다시 대출을 받아도 임차인은 알 수가 없다는 겁니다.

근저당권은 담보물권입니다. 물권이란 물건에 대한 권리로 주택이 담보로 잡혀있다면 집을 돈 대신 가져 갈 수 있다는 뜻이고 (이런걸 경매 붙인다고하죠). 근저당권은 임차인의 확정일자 보다 선순위에 있고 만약 경매가 실행되면 임차인보다 우선순위인 근저당권자(은행)가 배당금을 가져가도록 되어 있습니다.

근저당권은 이자를 못내거나 할 상황을 대비에 통상 1.2배에서 1.3배로 채권최고액을 설정해 둡니다. 즉 못냈던 이자까지 법적으로 받을 수 있도록 장치를 해두는것이죠.... 그러면 우선순위 은행에서 배당금을 받아가고도 남는 금액이 없거나 더 적어지게 되니 세입자 입장에서는 그야말로 눈뜨고 코베이는 슬픈일이 생길 수 있습니다.

그러므로 임차인 입장에서는 채권최고액을 줄이는 감액등기를 하는 것이 안전 합니다. 이때 채권최고액과 전세금의 합이 70%다세대주택이나 빌라의 경우 60%)를 넘지 않도록 한다면 임차인의 입장에서는 비교적 안전한 전세계약이 가능하게 됩니다. (이것저것 머리아프면 그냥 깨끗한 집으로 들어가는것이 제일 안전하겠지만요~

계약서 작성시 반드시 특약으로 쓰시고 가능하면 은행 동행시 감액등기를 같이 요구 하시고 감액등기를 한 뒤 등기부등본을 확인하세요. 만약 임대인이 감액등기에 대해 부정적이라면 마음에 드는 매물이라도 계약을 안 하는 것이 좋겠네요.